Mercado inmobiliario Colombia 2026: precio del m2 por ciudad y estrato
Mercado inmobiliario de Colombia 2026 en datos: precio del metro cuadrado en Bogotá, Medellín y 15 ciudades más, por estrato y tipo. Descarga la muestra gratis.
Si necesitas saber cuánto cuesta el metro cuadrado de un apartamento en Bogotá, Medellín o Cartagena en 2026, y cómo cambia ese valor según el estrato, aquí tienes la respuesta con datos. Analizamos los 72.029 avisos de inmuebles en venta de nuestro dataset de Colombia (corte de septiembre de 2026) y calculamos la mediana del precio por m2 por ciudad y por estrato, la oferta por ciudad y tipo de inmueble, y el peso de los proyectos nuevos.
De dónde salen los datos
El dataset inmuebles en venta en Colombia 2026 reúne avisos públicos de venta con precio publicado en 17 ciudades principales y sus áreas metropolitanas (172 municipios en 21 departamentos), recopilados el 25 de septiembre de 2026. Cada aviso trae 34 columnas: precio en COP, precio por m2, área, habitaciones, baños, parqueaderos, estrato (presente en el 94% de los avisos), barrio, coordenadas en el 100% de los registros, tipo de anunciante y fechas de publicación y actualización.
Es una foto de la oferta, no de transacciones cerradas: son precios de lista pedidos por el vendedor. De los 72.029 avisos, 48.120 se publicaron en 2026 y 14.699 en 2025, así que la muestra está dominada por oferta reciente.
Cómo filtramos los valores atípicos
Los portales tienen errores de digitación (un apartamento de 8 m2, un precio con tres ceros de más). El dataset ya descarta 844 avisos con precio por m2 inverosímil. Para las medianas de este artículo aplicamos una regla adicional y conservadora:
- Área entre 20 y 2.000 m2.
- Precio por m2 entre COP 1 millón y COP 40 millones.
Con esta regla solo salen 58 de los 34.338 apartamentos (0,17%), por lo que las medianas de apartamentos casi no cambian. En total la regla deja fuera 5.375 avisos, la mayoría lotes (3.648), fincas y bodegas, donde el precio por m2 de terreno no es comparable con el de vivienda.
Oferta por tipo de inmueble
La oferta está concentrada en vivienda:
| Tipo de inmueble | Avisos |
|---|---|
| Apartamentos | 34.338 |
| Casas | 20.483 |
| Lotes | 5.488 |
| Locales | 4.586 |
| Oficinas | 3.833 |
| Bodegas | 2.175 |
| Fincas | 1.126 |
Apartamentos y casas suman el 76% del total; locales, oficinas y bodegas suman cerca de 10.600 avisos.
Precio del metro cuadrado en Bogotá 2026 y en las demás ciudades
Mediana del precio por m2 y del precio total de apartamentos por ciudad. Usamos la mediana porque unos pocos inmuebles de lujo distorsionan el promedio.
| Ciudad | Avisos totales | Apartamentos analizados | Mediana precio m2 apto (COP) | Mediana precio apto (COP) |
|---|---|---|---|---|
| Santa Marta | 2.697 | 1.930 | 8,47 millones | 581 millones |
| Envigado | 5.434 | 2.810 | 8,43 millones | 800 millones |
| Cartagena | 4.619 | 2.984 | 7,94 millones | 790 millones |
| Medellín | 7.711 | 3.074 | 7,82 millones | 850 millones |
| Rionegro | 4.333 | 1.780 | 7,56 millones | 530 millones |
| Sabaneta | 2.885 | 2.410 | 7,15 millones | 560 millones |
| Bogotá | 9.670 | 2.983 | 6,98 millones | 595 millones |
| Manizales | 4.733 | 2.310 | 5,68 millones | 450 millones |
| Pereira | 5.976 | 2.731 | 5,58 millones | 450 millones |
| Chía | 3.198 | 766 | 5,43 millones | 340 millones |
| Armenia | 2.010 | 1.171 | 5,00 millones | 360 millones |
| Cali | 6.132 | 2.972 | 4,59 millones | 416 millones |
| Bucaramanga | 2.987 | 1.894 | 4,57 millones | 440 millones |
| Barranquilla | 5.927 | 2.956 | 4,36 millones | 440 millones |
| Ibagué | 1.027 | 639 | 3,91 millones | 280 millones |
| Villavicencio | 663 | 219 | 3,86 millones | 236 millones |
| Cúcuta | 1.226 | 415 | 3,26 millones | 280 millones |
Algunas lecturas rápidas:
- Precios de apartamentos en Medellín y el Valle de Aburrá: Medellín, Envigado, Sabaneta y Rionegro están todos por encima de COP 7 millones por m2. Medellín supera a Bogotá tanto en precio por m2 como en precio total, en parte porque los apartamentos ofertados son más grandes (mediana de 110 m2 frente a 82 m2 en Bogotá).
- Costa Caribe turística: Santa Marta y Cartagena encabezan la tabla por precio por m2, algo coherente con una oferta orientada a vivienda vacacional e inversión.
- Cali y Barranquilla, con casi 3.000 apartamentos cada una, rondan los COP 4,4 a 4,6 millones por m2.
Para casas, las medianas por m2 son más bajas: Envigado 7,08 millones, Rionegro 6,94, Medellín 5,72, Bogotá 4,60, Cali 3,33 y Barranquilla 3,47 millones de pesos.
Precio m2 por estrato
El estrato es la variable que más ordena el precio dentro de una misma ciudad. A nivel nacional, con los apartamentos que traen estrato:
| Estrato | Apartamentos | Mediana precio m2 (COP) |
|---|---|---|
| 1 | 79 | 3,49 millones |
| 2 | 557 | 3,81 millones |
| 3 | 4.667 | 4,67 millones |
| 4 | 9.948 | 5,76 millones |
| 5 | 8.658 | 6,77 millones |
| 6 | 9.092 | 7,52 millones |
La oferta se concentra en estratos 4 a 6; los estratos 1 y 2 tienen pocos avisos y sus medianas deben tomarse con cautela.
Dentro de cada ciudad el salto es más claro. En Bogotá, la mediana pasa de 5,60 millones por m2 en estrato 3 a 7,15 en estrato 4, 7,66 en estrato 5 y 8,41 en estrato 6. En Medellín va de 5,18 millones (estrato 3) a 7,06 (4), 7,58 (5) y 8,98 (6). En Cali, de 3,38 millones en estrato 3 a 6,22 en estrato 6. En Barranquilla la curva es más plana: de 3,83 millones en estrato 3 a 4,78 en estrato 6.
Proyectos nuevos: una fracción pequeña de la oferta
Solo 278 avisos (0,4% del total) están marcados como proyecto nuevo, casi todos apartamentos (243) y todos publicados por constructoras. La gran mayoría de la oferta es usada: 61.879 avisos aparecen como "Usado" y otros 1.382 como "A estrenar". Entre apartamentos, la mediana de los proyectos nuevos es de 7,63 millones por m2 frente a 6,24 millones de los no nuevos, aunque esa comparación mezcla ciudades y conviene hacerla dentro de cada mercado.
Por tipo de anunciante, 58.619 avisos son de inmobiliarias, 13.132 de personas naturales y 278 de constructoras. El dataset sirve más para identificar a las inmobiliarias con más oferta (1.584 empresas distintas) que para medir el mercado de vivienda nueva.
Cómo usar estos datos inmobiliarios de Colombia paso a paso
- Descarga la muestra gratis en la página del dataset.
- Filtra por tipo de inmueble (
tipo_inmueble) y ciudad (ciudad). No mezcles lotes con vivienda al calcular precios por m2. - Aplica una regla de atípicos como la nuestra y documéntala.
- Usa la mediana de
precio_m2_copy segmenta porestrato,barrioolocalidad_zona. - Georreferencia con
latitudylongitudpara mapas de calor de precio por m2. - Prioriza oferta fresca con
fecha_actualizacion: 34.198 avisos se actualizaron en los últimos 30 días del corte.
Si trabajas también en México, el dataset de inmuebles en venta en México 2026 sigue la misma lógica (1.955 avisos en 8 zonas metropolitanas con precio por m2 y coordenadas), aunque es bastante más pequeño. Y si quieres entender cómo evaluamos la calidad de nuestros datos, lee cómo medir la calidad de un dataset.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Bogotá en 2026?
En nuestro corte de septiembre de 2026, la mediana del precio pedido por m2 de apartamentos en Bogotá es de COP 6,98 millones, con 2.983 apartamentos analizados. Varía de 5,60 millones en estrato 3 a 8,41 millones en estrato 6.
¿Son precios de venta reales o precios de oferta?
Son precios de oferta publicados en avisos. No reflejan descuentos de negociación ni escrituras. Sirven para comparar zonas y seguir tendencias, no para reemplazar un avalúo formal.
¿El dataset incluye datos de contacto de los vendedores?
No. No trae teléfonos, correos ni direcciones exactas. El nombre del anunciante solo aparece cuando es una empresa (inmobiliaria o constructora). Los avisos de personas naturales tienen coordenadas redondeadas a unos 100 metros.
¿Cada cuánto se actualiza?
La frecuencia prevista es mensual y, si compras, recibes las nuevas versiones. Es un pago único de US$ 349 (Mercado Pago o PayPal), con descarga en CSV (se abre en Excel, Python o SQL).
Revisa la muestra gratis sin registrarte del dataset de inmuebles en venta en Colombia y explora el resto de nuestros datos inmobiliarios de América Latina. Si necesitas otra ciudad, arriendos o un corte periódico, pídenos datos a medida.